وقتی بیمه بهتنهایی کافی نیست
«اگر بیمه شده، امن است.» این ذهنیتی بود که دههها در صنعت املاک حکم فرما بود. اما دیگر اینطور نیست.
رافائل مرتنس، مدیر ارشد پایداری در PIMCO Prime Real Estate که مدیریت سبد املاک آلیانز را بر عهده دارد، در مصاحبهای توضیح میدهد که چگونه تغییرات اقلیمی همه چیز را تغییر داده است. او میگوید: «املاک بلندمدت هستند و به مکان وابستهاند، در حالی که بیمه سالانه تجدید میشود. ما اکنون برای رویدادهای مکررتر و شدیدتر در افقهای زمانی طولانیتر برنامهریزی میکنیم، بهخصوص برای بارشهای شدید.»
این تغییر رویکرد نشاندهنده یک واقعیت جدید است: تغییرات اقلیمی دیگر یک خطر نظری نیست، بلکه یک واقعیت عملیاتی است که بر تصمیمات سرمایهگذاری تأثیر میگذارد.
غربالگری اقلیمی؛ ابزار جدید برای خطرات جدید
مرتنس که از سال ۲۰۱۵ در این شرکت کار میکند، میگوید که دو نقطه عطف وجود داشته است:
اول، در سال ۲۰۱۸: وقتی آنها شروع به توسعه چارچوب پایداری خود کردند در پاسخ به دستور آلیانز برای کاهش کربن در سبد املاک خود.
دوم، در سال ۲۰۲۰: با راهاندازی ACCRiS، ابزار غربالگری اقلیمی و فجایع طبیعی آلیانز برای خطراتی مانند سیل، باد و گرما.
او توضیح میدهد: «ما هر ساختمان را از طریق دو ابزار - ACCRiS و Jupiter Intelligence - میگذرانیم تا ببینیم چگونه ممکن است امروز و در سناریوهای آینده تحت تأثیر خطرات اقلیمی قرار گیرد. ما برای سیل (از باران، رودخانهها و ساحل)، تگرگ، باد، گرما و سرما غربالگری میکنیم.»
او میافزاید که مدلها گاهی «خطر سرما» را علامتگذاری میکنند، اما در زندگی واقعی سیستمهای گرمایشی آن را کنترل میکنند. «سیل هنوز منبع شماره یک آسیب فیزیکی است.»
استراتژی خنکسازی؛ کاهش تقاضا قبل از افزودن دستگاه
وقتی صحبت از راحتی ساختمان در هوای گرم میشود، مرتنس رویکردی دارد که بر کاهش نیاز به خنکسازی تمرکز دارد نه افزودن تجهیزات بیشتر:
اول، جلوگیری از ورود گرما: از طریق سایهاندازهای خارجی، شیشههای بهتر و پوشش محکمتر و عایقبندی شده.
دوم، جابهجایی هوشمند هوا: از طریق تهویه بهینهشده در سراسر ساختمان.
سوم، خنکسازی کارآمد: با پنجرهها و درهای مهر و مومشده که از تلفات جلوگیری میکنند.
چهارم، سیستم مدیریت هوشمند: که به آبوهوای بلادرنگ و کیفیت هوای داخلی پاسخ میدهد.
او میگوید: «وقتی این مبانی فراهم شد، میتوانیم ارتقاهای بزرگتر را در نظر بگیریم. سبز کردن مناطق خارجی با درختان بیشتر، پرگولا و نشیمنگاههای سایهدار میتواند میکروکلیما را خنک کند و تجربه مستأجر را ارتقا دهد.»
مثال میلان؛ از آسفالت به فضای سبز
یکی از داراییهای آنها در میلان، Corso Italia 23، مثال خوبی از موفقیت این رویکرد است. مرتنس میگوید: «چند سال پیش، بیشتر آسفالت و سطوح سخت بود چون 'عملی' بودند. ما سطوح سخت را با درختان و کاشت گیاه جایگزین کردیم و حیاطهای ماشین را به حیاطهای سبز تبدیل کردیم.»
نتیجه؟ «گرمای منعکسشده کمتر بر نما، شرایط زمینی خنکتر و راحتی بهتر کاربر. بهتر به نظر میرسد، بهتر احساس میشود و بهطور قابل اندازهگیری میکروکلیما را بهبود میبخشد.»
معیارهای موفقیت؛ کنتورها و مردم
مرتنس توضیح میدهد که چگونه موفقیت اقدامات خنکسازی را اندازهگیری میکنند:
از نظر راحتی: آیا دماهای داخلی در طول روز در محدوده هدف باقی میمانند؟ آیا امتیاز راحتی به سمت «خنثی» پیش میرود؟
از نظر انرژی: کیلوواتساعت خنکسازی به ازای هر متر مربع، نرمالشده بر اساس روزهای درجه خنکسازی، تا یک هفته ملایم پیروزی جعلی ایجاد نکند.
در موجهای گرما: پیک تقاضا را میبینند - موفقیت یک منحنی صافتر و پایینتر است، نه جهشهای تند.
از سوی انسانی: تماسهای خدمات کمتر مربوط به گرما، رضایت بالاتر مستأجر و اشغال و تمدیدهای پایدار به آنها میگوید ارتقاها کار میکنند.
این رویکرد دادهمحور منطقی است. اما سؤال این است: آیا همه مالکان املاک این سطح از پیچیدگی را دارند؟
خطر خاک؛ هنوز مشکلی جدی نیست
گرمایش و بارش بیش از حد شواهدی از انبساط و انقباض شدید در خاک ایجاد میکنند. آیا آنها مشکلات ساختاری را از شرایط زمین در حال تغییر میبینند؟
مرتنس میگوید: «ما روند را زیر نظر داریم، اما در مکانهای شهری خود تا کنون تأثیرات حاد سبدی را ندیدهایم. اگر این اتفاق بیفتد، از طریق بازسازی یا توسعه مجدد کامل با آن برخورد خواهیم کرد.»
این پاسخ صادقانه است، اما یادآور این نکته است که برخی تأثیرات تغییرات اقلیمی هنوز ناشناخته هستند.
مکانهایی که سرمایهگذاری نمیکنند
سؤال مهمی پرسیده شد: آیا مکانهایی وجود دارد که به دلیل بحران اقلیمی اصلاً در آنها سرمایهگذاری نمیکنید؟
پاسخ مرتنس قاطع بود: «بله. بخشهایی از جهان وجود دارند که پوشش بیمهای کمیاب یا غیرقابلتحمل شده است، بهعنوان مثال برای داراییهای مسکونی در فلوریدا. اساساً، اگر نمیتوانید آن را بیمه کنید، نباید آن را داشته باشید.»
این نکته مهمی است. در برخی مناطق، بیمهگران در حال خروج هستند چون خطرات بیش از حد بالا شدهاند. این یک هشدار برای سایر سرمایهگذاران است.
فناوری جدید؛ گرما و سرما در یک سیستم
مرتنس از آزمایش یک سیستم جدید صحبت میکند: پنلهای تبادل حرارتی مدولار نصبشده در پارکینگهای زیرزمینی.
«در تابستان، پنلها گرما را از ساختمان به زمین منتقل میکنند؛ در زمستان، گرمای ملایم را برای کمک به گرم کردن ساختمان برمیگردانند. استفاده از خاک زیرزمینی پایدار بهعنوان منبع و مخزن حرارت، مصرف انرژی را کاهش میدهد و نیاز به پشتیبانی سوخت فسیلی را کاهش میدهد.»
او میگوید هنوز روزهای اولیه پایلوت است، اما رویکرد امیدوارکننده است.
مسئولیت شهرها؛ فراتر از ساختمانهای فردی
مرتنس معتقد است که مبارزه با گرمای شدید یک کار مشترک است: «مالکان باید داراییهای خود را اصلاح کنند، اما شهرها باید بافت شهری را شکل دهند تا برای ساکنان جذاب بماند - درختان، سایه، آب و مواد سطحی. بهترین نتایج زمانی حاصل میشود که شهرداریها استانداردهای واضحی تعیین کنند و از طریق صدور مجوز با مالکان همکاری کنند.»
او پاریس را بهعنوان نمونهای از شهری که کارها را درست انجام میدهد ذکر میکند: «منابع، برنامهریزی و تعامل آنها با مالکان چشمگیر است.» او همچنین بارسلونا را نام میبرد که با مالکان ساختمان برای معرفی «پناهگاههای اقلیمی» کار میکند - فضاهای عمومی در داخل ساختمانها یا حیاطها که به مردم محافظت در برابر دماهای شدید ارائه میدهند.
اولویتهای نهایی؛ سیل و گرما
مرتنس در پایان مصاحبه اولویتهای خود را توضیح میدهد:
«سیل و بارش شدید بزرگترین منبع آسیب فیزیکی بالقوه باقی میمانند. نقشههای سیل تاریخی دیگر راهنمای قابل اعتمادی نیستند، بنابراین ما برای حدافراطی برنامهریزی میکنیم - به ابرهای رگباری ۳۰۰-۴۰۰ لیتر بر متر مربع فکر کنید که در مناطق پرجمعیتی مانند والنسیا دیده شده است: تقریباً دو وان آب در هر متر مربع طی هشت ساعت. اگر این اتفاق در مونیخ بیفتد، آشوب خواهید دید.»
او میافزاید: «گرمای شدید متفاوت است به این معنا که بهندرت ساختمانها را میشکند، اما میتواند تأثیرات سوء بر سلامت داشته باشد. از منظر تجاری، میتواند راحتی مستأجر را کاهش دهد و هزینههای عملیاتی را افزایش دهد.»
رویکرد آنها هر دو نوع رویداد را مدیریت میکند: «سیلها کف خطر را تعیین میکنند؛ گرما لحن عملکرد روزانه را تعیین میکند.»
درسها برای صنعت املاک
این مصاحبه چندین درس مهم دارد:
اول، تغییرات اقلیمی یک خطر واقعی و عملیاتی است. دیگر نمیتوان آن را نادیده گرفت یا فقط به بیمه اتکا کرد.
دوم، غربالگری اقلیمی حیاتی است. قبل از سرمایهگذاری، باید خطرات را ارزیابی کرد و برنامهریزی برای آنها.
سوم، کاهش تقاضا قبل از افزودن تجهیزات. این رویکرد هوشمندانه و مقرونبهصرفه است.
چهارم، برخی مناطق قابل سرمایهگذاری نیستند. اگر نمیتوانید بیمه کنید، نباید سرمایهگذاری کنید.
پنجم، همکاری میان مالکان و شهرها ضروری است. هیچیک بهتنهایی نمیتواند مشکل را حل کند.
سؤالات باقیمانده
با این حال، برخی سؤالات باقی میمانند:
- آیا همه مالکان املاک میتوانند چنین رویکرد پیچیدهای داشته باشند؟
- هزینه این ارتقاها چقدر است و چه کسی باید آنها را بپردازد؟
- آیا مستأجران حاضرند برای ساختمانهای مقاومتر اجاره بیشتری بپردازند؟
- چه اتفاقی برای ساختمانهای قدیمی میافتد که ارتقا دشوار یا غیرممکن است؟
این سؤالاتی هستند که صنعت باید به آنها پاسخ دهد.
نگاهی به آینده
تغییرات اقلیمی در حال تغییر صنعت املاک است. آنچه PIMCO Prime Real Estate انجام میدهد نشان میدهد که سرمایهگذاران بزرگ جدی هستند. آنها از ابزارهای پیشرفته استفاده میکنند، استراتژیهای بلندمدت دارند و در برخی موارد تصمیم میگیرند اصلاً سرمایهگذاری نکنند.
اما سؤال این است: آیا کل صنعت همین کار را خواهد کرد؟ آیا مالکان کوچکتر میتوانند دنبال کنند؟ و مهمتر از همه، آیا ما بهاندازه کافی سریع حرکت میکنیم؟
تغییرات اقلیمی منتظر نمیماند. ساختمانهایی که امروز میسازیم و ارتقا میدهیم، باید برای دهههای آینده دوام بیاورند. امیدواریم که صنعت املاک بتواند با این چالش روبهرو شود و ساختمانهایی بسازد که نه تنها سودآور باشند، بلکه مقاوم و پایدار نیز باشند.
برای مقالات بیشتر به وبسایت ما مراجعه کنید
